2012年1月自学05565物业管理法规真实问答一、选择题(本大题共30个分题，每个分题1分，共30分)

每个子问题中列出的四个选项中只有一个符合问题的要求。请在问题后的括号内填写其代码，错选、多选或不选均不得分。

1.《物业管理法》渊源中的下列行政法规是()

A.《中华人民共和国公司法》b .《中华人民共和国物业管理条例》

C.物业服务收费管理办法d .浙江省物业管理条例

2.下列招标方式中竞争程度最高的是()

A.公开招标

C.谈判投标

3.一级资质物业管理企业注册资本要求达到()

A.1000多万元和75多万元。

C.500万元以上和100万元以上

4.某物业管理区域成立业主大会()

A.一二

C.多重d .无限

5.在业主大会和业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应签订书面()

A.委托协议b .临时委托合同

C.前期物业服务合同d .物业管理委托合同

6.物业服务合同不属于下列合同类别中的()。

A.双向合同b .程诺合同

C.有偿合同

7.物业租赁合同中租赁期限超过个月的，应当采用书面形式。当事人不采用书面形式的，视为无限期租赁()

一个月，三个月

6个月至9个月

8.以下是获得房屋所有权的原始方式()

A.买卖b .互惠

C.附加d .继承

9.有权批准物业管理合同的是()。

A.物业管理公司b .业主

C.业主委员会

10.物业管理招标的最后一道程序是()。

A.开标b .评标

C.校准d .签订物业管理合同

11.业主大会的执行机构是()。

A.业主委员会b .物业管理公司

C.当地居委会d .所有业主

12.物业管理企业超越资质等级从事物业管理业务的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处罚款，罚款幅度为()。

A.一万元以上不满三万元不满五万元不满二十万元的。

10万元以上不满15万元

13.房地产抵押合同从()

A.自公证之日起生效b .自抵押合同签订之日起生效

C.自主合同履行之日起生效。自抵押登记之日起生效

14.为满足业主和使用人的个性化需求，物业公司委托的服务称为()。

A.特殊服务b .有针对性的特殊服务

C.日常公共服务

15.召开业主大会会议，()

A.应在会议召开前一个月通知所有业主。

B.应在会议召开前15天通知所有业主。

C.居民委员会应当在会议召开15日前通知。

D.各业主应保存业主会议记录。

16.在以下选项中，不属于物业管理公司义务的是()

A.履行物业管理委托合同，依法经营b .接受业主委员会和业主、使用人的监督。

C.主要管理措施应提交给各业主考虑和批准。d .管理费用收支项目应定期向全体业主公布。

17.物业管理和维修资金所有权属于()

A.归所有人所有。b .归物业管理公司所有。

C.物业管理部门d .房地产开发企业

18.房产转让时，房屋所有权与土地使用权的关系为()。

A.仅转让房屋所有权b .仅转让土地使用权。

C.同时转让d .转让合同约定

19.消防管理属于物业管理()

A.公共服务

C.特别服务

20.房子的主人卖掉了租来的房子

A.物业服务合同b .前期物业服务合同

C.业主公约d .业主临时公约

25.业主确需临时占用或者挖掘道路、场地的，应当征得同意()

A.业主委员会b .物业管理企业

C.业主大会d .业主委员会和物业管理公司

26.下列选项是动产权利的()。

A.国有土地使用权

C.房屋典权

27.具体进展

业管理的行为主体是()

A.业主B.物业管理公司

C.业主大会D.房地产行政主管部门

28.物业使用人在物业管理活动中的权利义务由约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定
()

A.业主B.物业使用人

C.物业管理公司D.业主和物业使用人

29.二级资质物业管理企业管理的多层住宅建筑面积必须达到万平方米
()

A.50 B.100

C.200 D.500

30.下列合同中属于单务合同的有()

A.买卖合同B.租赁合同

C.承揽合同D.赠予合同

二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内
错选、多选、少选或未选均无分

1.业主大会履行下列职责()

A.制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B.选举更换业主委员会委员，监督委员工作

C.代表业主与物业管理公司签定物业管理合同

D.决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施

E.选聘解聘物业管理企业

2.因履行无效合同而产生的财产后果有()

A.返还财产B.修理、重做、更换

C.追缴财产D.补偿损失

E.赔偿损失

3.物业管理招标投标的原则有()

A.公开B.公平

C.公正D.诚实信用

E.效率优先

4.按照登记时间和内容的不同，房屋权属登记可区分为()

A.注销登记B.转移登记

C.初始登记D.变更登记

E.总登记

5.业主大会会议可以采用的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加
()

A.集体讨论B.分组讨论

C.书面征求意见D.小会讨论

E.口头征求意见

三、名词解释(本大题共5小题，每小题4分，共20分)

1.物业权属登记

2.建筑物区分所有权

3.物业管理法律责任

4.物业服务合同

5.物业抵押

四、简答题(本大题共3小题，每小题6分，共18分)

1.物权的基本原则

2.业主公约的法律特征

3.物业管理纠纷的特点

五、论述题(本大题10分)

论物业管理民事法律责任的承担方式

六、案例题(本大题共12分)

某市甲房地产公司新建住宅小区一处
该小区有十栋八层楼房，居住1000户居民
为了便于管理，该房地产公司在2003年初成立了物业管理公司
2003年底，物业管理公司在其中一栋楼房底层电梯间分隔出一个小间出租，由刘某设立小吃部，每月向物业公司缴纳1000元租金
由于该小吃部缺少卫生设施，影响卫生，居民意见纷纷，大楼管委会向物业公司提出意见，要求取消小吃部
物业公司认为开设小吃部是为了方便居民，物业管理公司作为小区管理单位，有权处理这些事务，关于刘某的卫生问题，公司可以进行教育
由于物业管理公司拒不接受管委会的意见，业主向法院起诉

问题：

(1)物业管理公司的做法及答复是否正确?为什么?

(2)业主是否有权向法院起诉?为什么?

(3)本案应如何处理?